【東海地区】不動産節税の限界？相続税対策をアップデートする3つの新戦略 【瀬戸市】
「マンションを買えば相続税が安くなる」——。そんな節税の常識が今、根底から覆されようとしています。
2024年の法改正に続き、当局はさらなる「節税封じ」を検討中。最新のトレンドは「取得後5年以内の見直し」です。知らずに旧来の対策を続けていると、思わぬ税務調査のターゲットになるかもしれません。
本記事の重要トピック
2024年の改正により、マンション評価額は「実勢価格の6割」が新たな基準となりました。しかし、さらに注視すべきは現在検討されている「取得後5年以内のルール」です。
単なる節税目的の不動産購入には厳しい目が向けられる今、資産を守るためには「不動産一辺倒」ではない柔軟な戦略の再構築が求められています。
なぜ今、「マンション節税」が狙われているのか？
これまで、タワーマンションなどが節税に重宝された最大の理由は、「時価（売買価格）」と「相続税評価額（税計算の基準）」の大きな差にありました。
市場で1億円で取引される部屋でも、税務上の評価額が2,000万円〜3,000万円程度に抑えられるケースが多く、現金で持っているよりも不動産に変えたほうが、相続財産を圧縮できたのです。しかし、国税庁はこの「乖離」を不公平と判断しました。
2024年改正の振り返り：評価額は「6割」が新常識
すでにご存知の方も多い通り、2024年（令和6年）1月から、マンションの評価方法が変わりました。計算式に「乖離率」という概念が導入され、市場価格の6割に満たない評価額の物件は、強制的に「時価の6割」まで引き上げられることになったのです。
これにより、かつてのような「8割カット」といった劇的な節税効果は影を潜めました。
新たな脅威：取得から「5年」は評価減を認めない？
今、最も注目されているのが「取得期間による制限」の議論です。当局が問題視しているのは、亡くなる直前に駆け込みで不動産を購入し、相続直後に売却して現金化する、いわゆる「節税目的のみ」の取引です。
仮に「取得後5年以内の相続については、実勢価格（取得価額）で評価する」といったルールが導入されれば、駆け込みでの対策は一切無効化されます。これは単なる噂ではなく、税制改正の議論の中で常に俎上に載っているトピックです。
個別否認のリスク
制度が明文化される前であっても、あまりに露骨な節税（購入後すぐに死亡、即売却など）は、国税当局が「伝家の宝刀」を抜き、個別に節税を否認するケースが急増しています。
「不動産を持てば安心」時代の終焉と、これからの対策
これからの時代は、「とりあえず不動産を買う」という一辺倒な対策は非常に危険です。今後は、以下のような多角的な資産防衛へのシフトが求められます。
1. 生命保険の非課税枠の活用
不動産のような流動性リスクがなく、確実に「500万円 × 法定相続人の数」の非課税枠を使える生命保険は、守りの対策として再評価されています。
2. 資産の「組み換え」と早期の生前贈与
評価額が上がるマンションを無理に持ち続けるより、早い段階で教育資金や結婚・子育て資金の贈与を行い、財産そのものを次世代に移転させるほうが、確実性は高まります。
3. 管理法人の設立
個人で所有するのではなく、法人で不動産を保有し、家族に報酬を支払うことで所得を分散させ、長期的に相続財産を圧縮する戦略も有効です。
まとめ：定期的な「資産ドック」のススメ
税理士としての私見ですが、税制は「生き物」です。数年前に立てた対策が、今の法律では「リスク」に変わっていることも珍しくありません。当事務所では、お客様の現在の保有資産が、最新の税制でどのような評価を受けるかシミュレーションを行っております。お気軽にご相談ください。
※本記事は2026年現在の税制・議論に基づいた一般的な解説です。具体的な税務判断については必ず専門家にご相談ください。
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